賃貸の準備

「二年限りだっていうから焦って買ったのに……」と後でホゾを噛む場面があるかもしれないのだ。
そのへんも頭に入れながら、くれぐれも「一一年限りの優遇税制なんだから使わない手はない」などと目先の損得勘定でマイホーム購入に走るのだけはやめた方がいい。
それこそ国の思うツボだ。
思うツボといえば、拡充された住宅ローン減税には個々の事情によって減税されない場合や減税措置が途中で打ち切られてしまう場合があるので注意が必要だ。
たとえば一五年の減税期間中にマイホーム購入者が転勤になった場合、単身赴任であれば減税は継続されるが、家族全員で転居すると、そこで打ち切りになってしまう。
何年かして戻ってきても再びローン控除を受けることはできない。
サラリーマンに転勤はつきものだから、この点については「分理解しておくべきだろう。
独身者などで「ちょっと広めの1LDKのマンションに住みたい」などと考えている人も注意が必要だ。
床面積の要作は、従来の二限は撤廃されたが、下限は残っている。
この場合は壁の内側の面積を測った「内法面積」(登記簿に記載されている面積)で、販売時のパンフレットなどに記載されている「専有面積(壁心面積一壁の中心線で囲まれた面積)」ではない。
内法面積は専有面積に比べて五%ほど狭い。
このためパンフレットに「専有面積五〇前」とあっても内法面積は四七m程度しかない。
内法面積で五二以上確保するには専有面積で五三前以上必要だ。
これが住宅ローン控除が受けられるかどうかの分岐点になる。
小ぶりのマンションを考えているのは、後になって「減税対象外だった」ということにならないように、内法面積で五〇以上あるかどうか、必ず確認することだ。
ローンの期間についても注意が必要だ。
ローン控除の要件はローン期間が一〇年以上あること。
途中の借り換えは問題ないが、繰り上げ返済をしてローンの返済期間が一〇年を切ってしまうと、その時点で減税措置は打ち切りになる。
覚えておこう。
住宅ローン控除と並ぶ住宅減税の目玉とされるのが、譲渡損失の繰越控除制度の拡充だ。
これは九八年に設けられたもので、マイホームを買い替える際に物件価格の下落で売却損が発生した場合、所得と相殺し切れなかった損失を翌年から三年間にわたって繰り越せる制度だ。
サラリーマンの場合、損失分は給与所得控除後の「所得」を上限に所得から控除できる。
これまでは住宅ローン控除との選択性でどちらか一つしか利用できなかったが、今回の制度拡充で併用が認められるようになった。
またこれまで所得税だけだった相殺の対象が個人住民税にも広げられた。
たとえば年収八〇〇万円のサラリーマンの給与所得控除後の所得は六〇〇万円。
この人が自宅を売却して一五〇〇万日の譲渡損失を出した場合、譲渡した年と繰越控除一年目は所得の上限である六〇〇万円ずつがまるまる所得控除され、所得税がゼロになる。
繰越控除二年目は控除し切れなかった残りの三〇〇万円が所得控除され、差し引き三〇〇万円が課税対象となる。
同じ譲渡損失額でも年収によって控除額は違ってくるが、買い換えた年の所得税、住民税は、ほとんどの人がゼロになるだろう。
では住宅ローン控除と併用した場合の減税効果はどうか。
建設省の試算によれば、年収一〇〇〇万日の人が買い換えで二五〇〇万円の売却損を出し、新たに四〇〇〇万円のローンを組んで税上一四二万円の合計五九二万円になる。
なるほど減税効果は大きい。
ただし手放しで喜ぶのは早すぎる。
その恩恵に浴せるのは、含み損を吐き出して、なおかつ新規購入分のローンが組める資金的に余裕のある人に限られるからだ。
売却損が一〇〇〇万円を超える人は、いくら減税があるといっても、よほど資力がない限り、新たにローンを組むのは難しい。
国としては何としても買い換え層を動かしたいのだろうが、この層の多くは現在、雇用不安のまっただ中にいる。
収入の伸びもほとんど見込めない。
購入した物件も大半は下落し、購入価格の半額以下、あるいは一〇〇〇万円以上の担保割れも珍しくない。
そうなると当然、借り換えもそう簡単にはできないから、なるべく新たな消費は抑えようとする。
いくら税制をいじって「トクだよ、買い換えな!」と煽ったところで、動こうにも、動けないのである、この層は。
拡充された譲渡損失の繰越控除は、所詮、富裕層向けの買い換え促進策であって、普通のサラリーマン家庭にはほとんど関係ないのである。
狙いのためのものだ。
買えるはずのない層に無理やり買わせようとしていることの裏返しだ。
住宅刺激の税制拡充は、住宅ローン控除や譲渡損失の繰越控除制度の他にもいくつかある。
それらを整理すると次のようになる。
贈与の特例が拡充された住宅を買うときに親や祖父母から資金を援助してもらうと贈与税が軽くなる「住宅取得資金贈与の特例」というのがある。
これまでは軽減税率の適用される上限が一〇〇〇万円だったが、これが.五〇〇万円に引き上げられた。
「2中古の築年数の要件が延びた住宅ローン控除をはじめ贈与税や登録免許税、住宅取得税などの税の軽減措置を受けるには購入物件の築年数の制限がある。
この要件が五年間延長され、マンションで「築二五年以内」、二戸建てで「築二〇年以内」ならOKとなった。
購入時の税金が安くなった登録免許税と不動産取得税が軽減された。
土地の登録免許税は評価額の軽減割合が上一〇〇分の四〇から三分の一に引き下げられた。
不動産取得税については新築・中古に対する特別措置の価格要件を撤廃した。
これらの税制拡充は二言でいえば、住宅取得にかかわる税金を軽くして「マイホームはいまが買い時一を税制面から補強するためのものだ。
特に手と吾は一.年間の時限立法であり、ここでも「早く買わないと損するよ!」と庶民にプレッシャーをかける仕掛けになっている。
この場合、ターゲットになっているのは完全に若年層や低所得層だ。
贈与税の軽減税率の上限アップは「カネがないなら親(祖父母)に出してもらえ」という意味だし、中古の築年数要件の延長は、公庫融資と同様、明らかに彼らにとっての「値ごろ物件」(築年数のいった安い物件)を買いやすくするのがH的だろう。
中古市場の低迷で買い換え層が動けない以上、狙いは」次取得層に向かわざるを得ない。
「カネならいくらでも貸す、税金だって軽くしてやる」と国が大盤振る舞いに出ているのは、要するにそこまでしてやらなければ、本来、買えるはずのない層に無理やりマイホームを買わせようとしていることの裏返しにすぎない。
それはいってみれば、最初から沈むのがわかっている船に「この海の向こうには楽園がある」といって人を乗せ、嵐のなかを強引に出帆させるようなものだ。
高齢者や子供に二万円の商品券を配るような節度も埋念もない最近の景気対策を見れば、別段、驚くことではないが、それにしても「家を買わせるためだったら何だってやる」という浅ましい姿を目の当たりにすると、ついにこの国の政府は、万策尽きて、タガがハズれたと断ぜざるを得ない。
住宅産業は裾野が広く、一〇万戸の住宅を建てるとGDP(国内総生産)を三兆円押しとげる効果があるー。
景気対策としての住宅投資の有効性を伝えるものとしてよくいわれることだが、では賃貸住宅はまるで役立たずなのかといえば、けっしてそんなことはない。


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